Аварийные инвесторы
Ближайший аукцион Фонда имущества Санкт-Петербурга по продаже аварийных зданий состоится 19 мая. За год город избивался от нескольких десятков аварийных домов, дальнейшей судьбой которых теперь занимаются инвесторы. В течение трех-четырех лет частные собственники этих "развалюх" надеются реализовать там инвестиционные проекты с рентабельностью не менее чем 20%.
Недавно был утвержден новый список аварийных зданий с земельными участками, предназначенных для продажи на торгах Фонда имущества. В ближайшие полгода будут подготовлена документация на сорок два объекта, расположенных в разных районах города. Большинство расположено в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах.
За весь период с начала 2004 года, когда начались практиковаться торги по продаже аварийных зданий, было продано 31 здание. Преимущественно в покупке участков, расположенных в пригородах, заинтересованы частные лица - под строительство коотеджей. Ветхую недвижимость в центральной части города решили приобрести с десяток фирм.
Как сообщили в Фонде имущества, на всех участках инвесторы ведут предпроектные работы, но что именно там будет построено, об этом еще рано говорить. Так, один инвестор, купивший здание в Дровянном переулке, уже определился и готов строить гостиницу. Другой решает вопрос этажности будущего жилого дома: хотелось бы девять этажей, но анализ грунтов показал, что высота будущего строения может быть не выше четырех. В некоторых случаях владельцы выжидают благоприятного момента. Компания "Ремтек-Инвест", приобретя по номинальной стоимости два самых крупных аварийных объекта, тоже хотела превратить их в отель, поскольку здания соседствуют с гостиницей "Южная". Акции этой гостиницы также были выставлены в прошлом году городом на продажу, но достались другой компании. Поэтому что теперь строить на месте "аварийки" генеральный директор "Ремтек-Инвест" Алексей Павловский так пока и не решил.
По словам директора департамента маркетинга центра развития проектов корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, высокорентабельными такие проекты не назовешь, но добиться не менее 20% вполне возможно. "К сожалению, выставляемые на торги Фондом имущества адреса в большинстве своем пока малоинтересны для строительных компаний, - замечает Михаил Бимон. - Конечно, рентабельность строительства может быть и выше, если покупать у частного собственника - не перекупщика. Пока таких сделок насчитывается единицы, но в последнее время наметилась положительная динамика - все большей собственников задумывается об эффективном использовании недвижимости и нередко лучшее, что они могут сделать, это продать ветшающее здание".
Как считает генеральный директор строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга Иван Романов, рентабельность таких проектов зависит в первую очередь от места расположения здания, состояния рынка, конкурентных проектов. "У нашей компании есть заинтересованность в приобретении таких участков, - говорит Иван Романов.- Если у здания существует история, сложившийся образ и особое значение в жизни города, то оно представляет интерес для реконструкции. Такие проекты являются важным показателем качества работы компании и составляют предмет ее особой гордости".
При покупке подобных "развалюх", в первую очередь, берется в расчет привлекательность земельного участка и возможность подключения к инженерным коммуникациям. "Стоимость земельных участков в центральной части Петербурга сравнима с ценами на элитное жилье, - говорит Михаил Бимон. - На конечную цену влияет множество косвенных факторов. Есть участки, которые и за $100 за м2 никто не купит, особенно это касается многих кварталов в глубине Адмиралтейского района и Васильевского острова, территории вдоль Обводного канала. Для других пятен и $500 не предел". Те же участки с аварийными домами, например, на Б. Подьяческой или Лиговском проспекте ушли с торгов за сумму более чем $700-800 за м2 (см. таблицу).
Последний успешный пример завершенного строительства на месте аварийного здания - 4-х звездочный гостиничный комплекс "Амбассадор" на проспекте Римского-Корсакова, 5. Компания "Петербургские отели", затратив на проект около $29 млн., надеется вернуть их за семь лет. Тем не менее, приобретение ветхих строений на инвестиционных условиях, по оценкам строителей, в еще большей степени чем продажа участков по "короткому пакету" напоминает покупку "кота в мешке". Сроки реализации проекта могут затянуться даже, если у инвестора "деньги куры не клюют". Так, компания "Стройинвест", дочерняя структура "Промышленно-строительного банка", взявшаяся за строительство на Крестовском острове трех жилых домов на месте "аварийки" столкнулась с типичными проблемами. По первому адресу компании пришлось дополнительно потратиться на реконструкцию тепловых сетей соседних зданий, а другой дом, предназначенный для сноса, все еще полностью не расселен.
В среднем себестоимость строительство в центре города обходится инвестору не менее чем в $2,5 тыс. за м2. Но если дом позиционируется в сегменте элитного жилья, то продажа квартир по $5 тыс. за м2 уже никого не удивляет. По оценкам специалистов "Стройинвеста", расселение зданий в центре города может представлять интерес для инвесторов только, если расходы на него не превышают 30% от себестоимости проекта. Но даже в тех случаях случае, когда расселение жильцов производится районной администрацией, инвестор не застрахован от того, что оно произойдет в намеченные сроки - задержки на год-два не редкость. Не расселенные аварийные дома, а таковых без преувелечения полгорода, пользуются у инвесторов наименьшей популярностью, но и их получить сегодня на реконструкцию довольно трудно. С конца 2003 года действует постановление правительства, согласно реконструкция и новое строительство в центральной части города можно проводить только в рамках преобразования кварталов, а на комплексную реконструкцию готовы идти пока немногие. Хотя за последние два года в городе появились компании, взявшие на реконструкцию даже "хрущевские" кварталы - ЗАО "ИВИ-93" и Московская инвестиционно-строительная компания.
По оценкам специалистов, непосредственно реконструкция здания в зависимости от износа перекрытий и фундамента может стоить от $200 за м2 - в случае капитального ремонта, а при необходимости полного восстановления здания превышать $1000 за м2. "Сносить здания, безусловно, занятие более дорогое, чем реконструкция, особенно в центре города, где наиболее велика плотность застройки и возникает множество проблем с перевозкой строительного мусора, - говорит генеральный директор строительной компании "Атлантик" Юрий Сулягин. - В себестоимости строительства около 20% может приходиться на снос старого здания. Но в большинстве случаев иначе просто нельзя, настолько ветхими оказываются конструкции. Тем не менее, спрос на аварийные здание в центре города будет только расти. В Москве таких объектов осталось мало, у нас хватит на десятилетия. Рынок сделок по купле-продаже аварийных зданий только формируется".
Плюсы:
- возможность получить ликвидный участок
- подключение к инженерным коммуникациям
- при частичной реконструкции сократить затраты на строительство
Минусы:
- Необходимо в течение 4 лет снести аварийное здание и возвести новое или реконструировать старое
- Расселение и решение вопросов по правам собственности
- Зачастую ремонт или всех инженерных коммуникаций
Адрес | Назначение | Общая площадь здания, м2 | Площадь участка, м2 | Начальная цена, $ | Продано на торгах, $ | Инвестор |
---|---|---|---|---|---|---|
Адмиралтейский район, Дровяной пер., 2 | нежилое | 1 163 | 1 065 | 340 388 | 484 751 | ЗАО "Управляющая компания "АВА" |
Невский район, Большой Смоленский пр., д. 30/2 | жилое | 1 455 | 1 289 | 238 466 | 368 333 | ЗАО "Строительная компания" |
Фрунзенский район, Расстанная ул., д. 2в. | жилое | 6 049 | 2 140 | 1 254 405 | 1 254 405 | ЗАО "Ремтек-инвест" |
Приморский район, Лахтинский пр., д. 113 | жилое | 515,2 | 1 565 | 66 532 | 86 776 | Физическое лицо |
Фрунзенский район, Лиговский пр., д. 214 | нежилое | 707 | 775 | 485 600 | 606 667 | Pulkovo Express International GmbH |
Фрунзенский район, Лиговский пр., д. 148 | нежилое | 516 | 1 000 | 179 500 | 866 667 | ООО "Полярис" |
Фрунзенский район, Воронежская ул., д. 51 | нежилое | 296 | 1 451 | 58 154 | 235 926 | ООО "РусьТорг" |
Центральный район, Большая Подьяческая ул., д. 28 | жилое | 1 294 | 861 | 571 894 | 703 333 | Физическое лицо |
Кировский район, Канонерский остров, д. 27 | жилое | 726 | 1 650 | 11 539 | 116 668 | ООО "Производственный комбинат" |
Приморский район, Лахтинский пр., д. 40/2, лит. А | жилое | 432 | 1 451 | 60 880 | 79 515 | ООО "Метроном-Инвест" |
Источник: Фонд имущества Санкт-Петербурга