Наши читатели часто обращаются в редакцию газеты с вопросами по аренде нежилых помещений, находящихся как в городской, так и частной собственности. Какое помещение и где можно взять в аренду? Как оформить договор? Какие нормативные акты необходимо знать арендатору КУГИ? "М2 для бизнеса и жилья" начинает серию публикаций, в которых будут рассмотрено особенности и проблемы петербургского рынка аренды недвижимости.

Арендодатели бывают разными - выбирай на вкус
И толщину кошелька

Решив снять помещение, приготовьтесь сделать выбор: арендовать ли объект у государства, обратиться к частнику или стать субарендатором?

Собственник номер один

    Никем пока непревзойденным в Петербурге арендодателем по праву считается сам город. Его интересы представляет Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ). Он управляет и распоряжается государственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности Петербурга и РФ (в рамках полномочий, предоставленных ему как территориальному органу Минимуществом России).
    В состав КУГИ входят 18 районных агентств, куда предприниматели обращаются со своими заявками по поводу аренды приглянувшихся объектов недвижимости. Узнать о помещениях, предлагаемых в аренду КУГИ, можно на страницах нашей газеты (см. "Каталог М2: выбери помещение для своего бизнеса!") либо на официальном Интернет-сайте КУГИ в разделе "Аренда" (см. www.commim.spb.ru). Размышляя о том, а не стать ли арендатором КУГИ, вам придется представить достаточно пухлый пакет учредительных и иных документов в агентство того района, где располагается выбранное вами помещение (см. полный перечень документов на том же сайте в разделе "Юридическая помощь").
    В зависимости от цели назначения, местоположения и площади помещений вопрос об их предоставлении вам будет решаться на районной или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости, которые заседают не реже одного-двух раз в месяц. Если вы хотите получить полную информацию о порядке принятия решений касательно предоставления в аренду объектов нежилого фонда, принадлежащих городу, рекомендуем ознакомиться с соответствующим распоряжением КУГИ администрации Санкт-Петербурга от 01.02.2000 № 187-р (в последней ред. от 16.01.2003 № 204-р).

Распоряжение три месяца ждет

    После того как комиссия вынесет решение о передаче объекта в аренду, глава Территориального управления (на уровне района) или председатель КУГИ (на уровне города) выпустят надлежащие распоряжения. Тогда агентства КУГИ начнут оформлять договора аренды. Процедуру их оформления тоже нельзя назвать быстрой: часто от подписания распоряжения о предоставлении помещения в аренду до регистрации договора в ГБР проходит не менее двух-трех месяцев.

Теневая сторона

    Помимо официально существующей возможности арендовать помещения у города, нередки случаи и так называемой скрытой аренды. Скрытая аренда активно практикуется на площадях, которые находятся в оперативном управлении или хозяйственном ведении государственных организаций: ГУП, НИИ и т. д. Сложная процедура согласований, необходимость перечислять доходы, полученные от аренды, в госбюджет, возможные обвинения в не целевом использовании площадей - вот главные причины, по которым руководители подобных предприятий зачастую не хотят заключать с предпринимателями договора аренды. Обычно в таких случаях аренда действует под прикрытием договорных отношений иного рода (например, договора хранения или договора по указанию услуг).

Запутанные отношения

    Если у вас не получилось стать арендатором КУГИ, то можно попробовать вариант субаренды, довольно распространенной при сдаче городских объектов недвижимости. Однако стоит учитывать, что если вы стали субарендатором, то вас ждет достаточно сложная цепочка взаимоотношений. Фактически ваш арендодатель - это тот же арендатор, который обязан вам по минимуму, зато вы платите раза в полтора больше, чем могли бы платить городу. Субарендатор даже при наличии договора менее всего защищен от различных форс-мажорных обстоятельств. Преимущество здесь одно: вы можете договориться о субаренде гораздо быстрее чем, если бы пробивали свою заявку в КУГИ.

Частный сектор

    Решив снять помещение в частном секторе, вы сразу почувствуете разницу: арендная плата примерно на 50-70% больше, чем за аналогичные объекты, предлагаемые КУГИ. Правда, при этом вы будете избавлены от бюрократической волокиты, а помещение, как правило, предоставляется в более хорошем состоянии. К тому же возможен дополнительный набор услуг. Однако есть еще одно "но": обычно договора аренды заключаются менее чем на год (чтобы не тратиться на регистрацию). Средний срок действия договоров аренды, заключенных с КУГИ, - пять лет.
    Частный арендодатель - понятие довольно расплывчатое. Все чаще разные компании целенаправленно приобретают или строят объекты недвижимости (в большинстве своем бизнес-центры и торговые комплексы), чтобы сдавать их затем в аренду. Причем собственники делегируют функцию управления объектом либо дочерней фирме, либо нанимают профессиональную управляющую компанию. Занимаются арендой и многие предприниматели, чей бизнес не пошел, но в их собственности остались нежилые помещения. Естественно, что редко кто из таких предпринимателей нанимает управляющих, но зато они часто прибегают к услугам риэлтеров, которые подыскивают им арендаторов.
    В последнее время появились частные лица и компании, скупающие и сдающие в аренду нежилые помещения, расположенные в центре Петербурга. Другие самостоятельно расселяют большие квартиры (как правило, на первых этажах), переводят ее в нежилой фонд и затем сдают. Этот сектор рынка аренды еще только начинает развиваться, поскольку требует достаточно серьезных инвестиций, окупиться которые могут в среднем только через 5-6 лет. Зато в роли арендодателей стали активно выступать строительные компании, выставляющие на рынок аренды встроенные помещения в новых жилых домах.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербург, КУГИ Санкт-Петербурга и Центр юридических услуг "Авентин" за помощь в подготовке материала.

Раз объект, два объект...

Вопросы о сдаче в аренду следующих объектов недвижимости, принадлежащих Петербургу, рассматривают соответственно:
Городская комиссия
Районная комиссия
Объекты, передаваемые под определенные социально значимые цели использования (включая подвальные и технические, в том числе мансардные, помещения). Объекты, передаваемые целевым назначением на срок не более десяти лет.
Отдельно стоящие здания, сооружения, площадь которых превышает 100 м2. Отдельно стоящие здания, строения, сооружения, площадь которых не превышает 100 м2, а также все подвальные и технические, в том числе мансардные, помещения.
Нежилые помещения (кроме подвальных и технических, в том числе мансардных):
- расположенные в зданиях, непосредственно прилегающих к основным транспортным магистралям;
- рыночная ставка арендной платы за которые превышает 75 у. е. за м2 в год;
- приносящие ежегодный доход в сумме, превышающей 50 тыс. у. е.
Комиссии Адмиралтейского, Петроградского и Центрального районов имеют право принимать решения по нежилым помещениям (кроме подвальных и технических, в том числе мансардных):
- расположенные в заданиях непосредственно прилегающих к основным транспортным магистралям на территории соответствующих районов;
- при условии, что рыночная ставка арендной платы составляет не более 100 у. е. за м2 в год.
Нежилые помещения, приносящих ежегодный доход в сумме, не превышающей 50 тыс. у. е., и рыночная ставка арендной платы за которые не превышает 75 у. е. за м2 в год.

Перечень основных транспортных магистралей города определен распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 08.02.2002 № 202-ра. К таковым, например, относятся Адмиралтейская наб., Гражданский пр., Ленинский пр., ул. Бабушкина, ул. Гороховая и т. д.

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ

Защитить свои права можно в суде
Если у вас есть договор аренды

Предприниматель имеет преимущественное право на продление своего договора аренды, отстоять которое может в ходе судебного разбирательства.

    Генеральный директор Центра юридических услуг "Авентин" Александр Иванов:
    - Если предприниматель арендует у частного собственника, то он, вероятнее всего, сможет договориться, на каких условиях будет снимать помещение. Арендовать же у города гораздо сложнее. Надо учитывать, например, что неотделимые улучшения, производимые в помещение, не возвращаются арендатору. Когда производятся какие-либо улучшения помещения, его стоимость увеличивается, а это может привести к росту арендной ставки. Или даже к не продлению договора аренды, если КУГИ решит, что такой объект следует использовать с гораздо большей выгодой. Когда же предприниматель скрытно арендует помещение по притворной сделке (прикрывающей другую сделку, как это зачастую делается при аренде помещений у ГУПов), то он практически ничем не защищен. В любой момент его могут оставить без площади.
    Однако какими бы не были нюансы частной и государственной аренды, предприниматель может защитить свои права. Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды. Если срок аренды объекта недвижимости истекает, а предприниматель желает и далее его снимать, то арендодатель обязан продлить с ним договор аренды. Отказать арендодатель может только в том случае, если не собирается в течение года сдавать эти площади в аренду. Если же в этот период времени он их все-таки сдал другому лицу, то бывший арендатор вправе потребовать через суд, чтобы договор аренды был перезаключен именно с ним, а также потребовать возмещения убытков. Это же правило действует и в случае, когда арендодатель изменяет условия договора аренды (повышает ставку, ужесточает требования и т. д.), а предприниматель отказывается заключать новый договор на подобных условиях. Тогда арендодатель не имеет права облегчать условия новому арендатору. В противном случае прежний арендатор может потребовать через суд перевести права аренды на себя.

Рынок аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга

Торговля 29%
Офисы 51%
Склады 20%
По данным ГУ ГУИОН

назад, к масс-медиа


Выбор помещений велик
Но не для всех

В Петербурге трудно найти небольшие офисы, арендовать которые можно по цене не более $10 за м2 в месяц. Корреспондент "ПП" составил для предпринимателей "карту" расположения помещений, предлагаемых в аренду.

    По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУИОН), в Петербурге спрос на офисы за прошедший год практически не вырос, в то время как активность предложений постоянно увеличивается. Однако предлагаемые для аренды офисы, как и цены на них, по-прежнему мало доступны для начинающих предпринимателей. Так, в частном секторе практически невозможно отыскать востребованные малым бизнесом офисы площадью до 40-50 м2 и стоимостью до $10 м2 в месяц. В большинстве случаев такие помещения, в основном цокольные или полуподвальные, можно найти только у КУГИ или в домах, принадлежащих ТСЖ и ЖСК. Но чтобы сделать там пригодный для бизнеса офис, необходимо быть готовым к капремонту и длительной процедуре согласований с различными органами контроля.

Встроенные помещения

    Аренда офиса во встроенных помещениях разнопланова и менее всего подчинена каким-либо стандартам. КУГИ. Сегодня частные собственники предлагают достаточное количество таких помещений, однако большинство из них низкого или среднего качества (неудачное месторасположение, значительные затраты на ремонт).
    Офисы, расположенные в помещениях зданий (по преимуществу на первых трех этажах), предлагаются в ценовом диапазоне от $120 до $300 за м2 в год. В домах на крупных магистралях, например, на Московском, Лиговском или Ленинском проспектах, вблизи станций метро, приближенных к центру города, можно найти достаточно благоустроенные офисные помещения площадью 40-50 м2, но стоимость их аренды будет не меньше $20-25 м2 в месяц (с учетом НДС). Такие объекты, как правило, обеспечены туалетом и телефонной линией (обычно один-два номера на комнату и дополнительной линией для пользования Интернетом). В некоторых случаях присутствует круглосуточная охрана. Обычно в арендную плату включена также плата за коммунальные услуги и электроэнергию. Стоимость аренды во многом зависит от качества проведенного ремонта, близости к станции метро и соседства с жилыми квартирами. Следует учесть, что если вам предлагают арендовать офис в бывшей квартире, необходимо, чтобы она была переведена в нежилой фонд.
    Примерно $360 за м2 - арендная ставка расположенных в центре города офисных помещений площадью не менее 100 м2: с евроремонтом, стеклопакетами, оптико-волоконной связью, охраной и парковкой. Возможен существенный недостаток - присутствие для такого презентабельного офиса "недостойного окружения" (например, шумные коммуналки или столовая-забегаловка по соседству). Порой встречаются объявления с предложениями субаренды помещений в центральной части города - $9-15 за м2 в месяц. Такие объекты быстро расхватываются, хотя зачастую они требуют серьезного ремонта и самостоятельной установки телефонных линий.

Бизнес-центры

    В последнее время начался отток арендаторов офисов, расположенных во встроенных помещениях, в бизнес-центры, которые стали занимать существенное положение на рынке аренды Петербурга.
    По словам директора компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игоря Горского, сейчас около 40% офисных площадей, предлагающихся для аренды, приходится на бизнес-центры, и примерно столько же - на различные НИИ и учреждения.
    Арендные ставки в бизнес-центрах, которые в основном делятся на классы "А", "В" и "С", зависят от местоположения самого центра, его транспортной доступности, комплекса предоставляемых услуг, планировки и качества обслуживания. Во многих популярных бизнес-центрах уже существует практика "листа ожидания" (очередь на аренду площадей). Наиболее часто запрашивается площадь размером от 40 до 100 м2, причем нередко возможно перепланировать предоставляемое помещение. Минимальный набор услуг: круглосуточная охрана, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе или бар, уборка помещений, возможная парковка.
    Стабильно растет потребность в бизнес-центрах класса "В" (в среднем, арендная ставка от $280-$370 за м2 в год) и класса "С" ($180-$220 за м2 в год). Сегодня около 70% бизнес-центров - это площади класса "С", которые обычно расположены в периферийных районах города. Между ними появилась конкуренция, что заставляет управляющих повышать уровень обслуживания в подобных объектах. Как отмечают риэлтеры, повышаются требования и к качеству внутреннего ремонта офисных помещений.
    По мнению Игоря Горского, для многих предпринимателей аренда в бизнес-центрах интересна не только качеством обслуживания, но и тем, что здесь формируется активная бизнес-среда и можно быстрее наладить деловые контакты, хотя бы даже со своими соседями-арендаторами.

Под вывеской НИИ

    Впрочем, для многих малых и средних предпринимателей по-прежнему привлекательна аренда в различного вида административных зданиях, принадлежащих предприятиям, НИИ и организациям, свернувших или значительно сокративших свою деятельность. В большинстве случаев получить информацию о том, сдает ли какой-либо институт, общежитие или завод помещения, можно только непосредственно в самих этих учреждениях. Характерная черта - возможность аренды офисов площадью от 8-10 м2, которым не нужен капитальный ремонт. Арендная ставка примерно $8 за м2.
    Обычно на таких объектах действует пропускной режим. Но это не значит, что арендатору гарантируется защита его собственности, так что рекомендуем при составлении договора аренды отдельным пунктом прописать предоставление услуг охраны. Наибольшие трудности и затраты могут возникнуть с подключением телефонов, поскольку на таких объектах ограниченное количество телефонных линий. Бывает и так, что из-за попустительства руководства или форс-мажорных обстоятельств предприятие-арендодатель оказывается в долгах у эксплутационных служб. Тогда арендатор, несмотря на то, что исправно платит по своим счетам, может быть отключен от электроэнергии, воды и отопления.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит группу компаний "Бекар" за помощь при подготовке материала.

Определение территориальных границ Петербурга (по районам)

Основная часть
Пригородная часть
Центральная Периферийная
Адмиралтейский;
Василеостровский;
Петроградский;
Центральный
Выборгский;
Калининский;
Кировский;
Красногвардейский;
Красносельский;
Московский;
Невский;
Приморский;
Фрунзенский
Колпинский;
Кронштадтский;
Курортный;
Ломоносовский;
Павловск и Пушкин;
Петродворцовый

Согласно приложению 8 к Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. N 1291-р (в ред. от 04.03.2003 N 406-ра)

Средняя стоимость аренды офисных площадей
в зависимости от местоположения

Местоположение
Аренда
Цена в $
за м2 в год
без НДС
                      
Категория А: престижные части исторического центра города, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой 300-600
Категория В: территории исторического центра, не попадающие в категорию А, а также объекты Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского и Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей). 240-300
Категория С: удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро 120-180
Категория D: окраинные районы города (спальные районы, удаленные от метро и магистралей места, промзоны) 80-120

По данным фирмы "Бекар-консалтинг"

Динамика роста показателей аренды офисных помещений Петербурга

Спрос
Предложение
Цена
на 15%
на 21%
на 9%

По данным ГУ ГУИОН (с февраля 2002 по февраль 2003 гг.)

назад, к масс-медиа


Рады открыть магазин, да цена аренды мешает
Она кусается

Петербургские предприниматели сегодня находятся на грани своих арендных возможностей.

    По оценкам Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУИОН), за прошедший год в центральных районах Петербурга увеличился спрос на торговые помещения площадью более 150 м2 , хотя в городе самый ходовой метраж торговых помещений по-прежнему определяется площадью от 50 м2 до 100 м2.
    Цены за год выросли в среднем на 21%. Как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО "Петербургская недвижимость" Елена Воскресенская, спрос предпринимателей на торговые помещения не удовлетворяется из-за высоких цен, устанавливаемых на объекты. Зачастую собственник готов держать свою цену сколько угодно, чтобы получить заявленные им суммы. Впрочем, если разница в ожиданиях цены не превышает 10-15%, то арендодатель и предприниматель, как правило, договариваются.

Условия аренды изменчивы

    Обычно договор аренды подписывается на 11 месяцев - для ухода от регистрации в ГБР. Но при этом нередко заключаются дополнительные соглашения о продлении самого договора - минимум на 3-5 лет. Предпринимателю удается зафиксировать арендную ставку только на год. По словам Елены Воскресенской, изменение арендной платы зависит от различных факторов (например, от увеличения затрат на коммунальные услуги и даже от скачков курса доллара и евро).
    Практикуется продажа права аренды помещения у КУГИ: желающему арендовать такие площади придется выплатить прежнему арендатору сумму, равную стоимости аренды этого помещения в течение от полугода до полутора лет (в зависимости от ликвидности объекта). Как правило, если вы решили арендовать у КУГИ, то договор аренды заключат с вами примерно на пять лет.
    Активнее стали использовать подвальные помещения в качестве дополнительных площадей: фирмы располагают торговые залы как на первых этажах, так и на уровне подвалов. Скорее всего, в ближайшие два года в центре города начнется более энергичное освоение площадей во дворах - такие помещения будут востребованы среди арендаторов, занимающихся специфичным торговым бизнесом, дизайном и т. д.

Торговые центры растут

    По данным компании "Бекар-консалтинг", сегодня петербургская торговля занимает более 3 млн. м2 площадей. Однако современным стандартам соответствуют не более 500 тыс. м2. Ситуация постепенно меняется к лучшему. Так, в 2003-2004 годах планируется ввести около 435 тыс. м2 площадей, расположенных во вновь построенных современных торговых центрах.
    Размер предлагаемых секций в торговых центрах и бывших универмагах обычно варьируется от 10-40 до 200-350 м2 (арендная ставка не менее $150-200 за м2 в год). В крупных торговых центрах (не менее 300 торговых мест на один объект), введенных в последнее время, управляющие ориентируются на "якоря" - крупные компании, способные арендовать площади не менее 1 тыс. м2 при $1,5 тыс. за м2 в год. Если приходит такой серьезный арендатор, то в торговом центре начинается более жесткий отбор и мелких арендаторов. Обычно крупные арендаторы- торговые предприятия, а также кафе или бары, рестораны и клубы - располагаются в торговых комплексах на первых этажах. На других этажах практикуется "нарезка" небольших секций.
    Появление новых торговых центров и сетевых компаний приводит к повсеместному повышению требований к качеству предоставляемых помещений и уровню обслуживания. Большинство торговых зон и рынков благоустраивают свои площади: от контейнеров и навесов переходят к павильонным конструкциям и временным крытым сооружениям, что, несомненно, сказывается и на повышение арендной платы.

На первых этажах

    Многие помещения, переведенные за последние полтора года в нежилой фонд, планируются под сдачу в аренду. Наиболее дорогие ставки (около $1 тыс. и выше) выставляются за объекты со следующими характеристиками: отдельный вход с улицы, наличие парковки, выходящие на улицу окна, вблизи от метро или магистралей, электроэнергия от 5 до 6 КВт с возможностью увеличения до 10-12 КВт, отсутствие капитальных стен внутри помещения, желательно нежилое помещение сверху, возможен технический этаж, оптимальная площадь - от 50 м2 до 200 м2.

В новостройках

    Большинство застройщиков в новых домах проектируют первые этажи как нежилые и в дальнейшем сдают их в аренду. Обычно при строительстве дорогих домов первые этажи сразу запланированы под торговые цели и предприятия сферы услуг. В более простых проектах эти площади проектируются как офисные. Особенность таких объектов, как отмечает Елена Воскресенская, в отсутствии достаточных электрических мощностей: как правило, перед сдачей помещений в аренду их собственнику необходимо решить с энергетиками вопрос увеличения электромощностей.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит ГУ ГУИОН, группу компаний "Бекар", ЗАО "Петербургская недвижимость" за помощь при подготовке материала.

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ

Рост или снижение арендной платы - в руках инвесторов

Елена Воскресенская, директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО "Петербургская недвижимость":
    - С начала года цены серьезно выросли, их понижение ожидается, но значительного уменьшения арендной платы все же не будет. Особенно это касается объектов, расположенных на проходных местах. Делать прогнозы относительно роста цен сейчас трудно. Все будет зависеть от активности инвесторов. Если в результате празднования 300-летия в наш город начнут поступать инвестиции, то уровень арендных ставок будет расти. Если притока инвестиционного капитала не будет, то не понятно, каким образом арендаторы смогут "отбивать" свои затраты на ту же аренду, стоимость которой сегодня приближается к столичным расценкам. При этом в нашем городе слишком мал круг обеспеченных людей, которые смогли бы обеспечивать торговлю денежным оборотом, способным оправдать столь высокие арендные ставки. Я думаю, что при развитии подобного сценария стоимость арендной платы понизится после нового года.

По данным ГУ ГУИОН, с февраля 2002 года по февраль 2003 года спрос на аренду торговых площадей в Петербурге вырос на 23%, количество предложений выросло на 21%.

Таблица

Структура цен торговых площадей по аренде в зависимости от местоположения

Местоположение
Аренда
Цена в $ за м2 в год без НДС
Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. Петроградской стороны
900-1800
В районах Владимировского пр., Литейного пр., Московского пр., Загородного пр., Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова
500-900
Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе (Ленинский пр., Ланское шоссе)
140-400
Малопроходимые места, промзоны
80-180

По данным компании "Бекар-консалтинг"

назад, к масс-медиа


Кафе не обойтись без "изюминки"
Для привлечения посетителей

При подборе помещения под предприятия общепита в первую очередь следует обращать внимание на местоположение объекта и состояние инженерных сетей.

    Сегодня в нашем городе, как в беседе с корреспондентом "ПП" отметил первый заместитель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Сергей Чеботарев, сократилось количество заявок на поиск помещений под кафе или рестораны. Интерес к этому сектору рынка упал с начала июня, хотя в летний сезон прошлого года такого не наблюдалось. Большинство ожиданий, связанных с празднованием юбилея города и притоком прибыли, не оправдались - многие маленькие кафе и небольшие рестораны вынуждены уходить с рынка аренды недвижимости. Наиболее характерно это для районов, не являющихся центральными. Сейчас подобные помещения активно, с избытком предлагаются в аренду. А новые арендаторы или покупатели нередко переделывают бывшие кафе под магазины.

Без паники!

    Впрочем, пользоваться гостеприимством кафе и ресторанов - больших, маленьких ли - петербуржцы, конечно же, не перестанут. А значит, не нужно торопиться на этом предпринимательском поприще ставить крест. Замечено: даже в крайне неблагополучных условиях для бизнеса он развивается, если найдены и умело учтены "изюминки", будь это, скажем, оригинальное название или правильно выбранное место расположения вашего кафе или "вкусное", привлекающее окрестное население меню.

И в центре успех не гарантирован

    Стоимость аренды кафе и ресторанов в зависимости от многих факторов составляет в месяц от $10-12 на окраинах до $100-120 за м2 на Невском проспекте и вблизи него. В среднем по городу цены на аренду находятся в интервале $400-600 за м2 в год.
    Не стоит обольщаться надеждой на то, что в центре города бизнес в сфере общепита станет приносить бешеную прибыль. Увы, могут не окупиться даже затраты. Расходы предпринимателей непомерно возрастают во многом из-за определения арендодателями больших арендных ставок. Впрочем, этот год, по мнению Сергея Чеботарева, становится переломным - собственник-арендодатель постепенно идет на уступки, поскольку простой помещений неоправданно затягивается.

Быть или не быть

    Прежде чем брать помещение аренду - особенно это касается объектов, предлагаемых КУГИ, - следует выяснить в СЭС и у пожарных, можно ли там открыть предприятие общепита. По словам Сергея Чеботарева, в последнее время работники Санэпиднадзора стали предъявлять гораздо больше требований к арендаторам. Последним порой приходится перепрофилировать свой бизнес из-за невозможности получить от органов контроля соответствующие заключения.

Будет ли кафе рентабельным?

    Намереваясь открывать точку общепита, учитывайте особенности местоположения вашего заведения. Так, в центре города в последние несколько лет можно было наблюдать активный прирост количества кафе и ресторанов. Публику здесь трудно завлечь просто удобным месторасположением, надо завоевывать привлекательностью, "изюминкой" самого заведения. В то же время во многих "спальных" районах точек общепита не хватает: во-первых, мало пригодных помещений, во-вторых, предприниматели не решаются открывать кафе вблизи больших массивов жилых домов, предполагая маленькую посещаемость. По мнению риэлтеров, в "спальных" районах в наибольшем выигрыше остается тот, кто смог обустроить кафе (с интересным и недорогим меню) рядом со студенческими общежитиями или местными торговыми центрами.

Особенности выбора

    Практика выкупа квартир на первых этажах с переводом в нежилой фонд постепенно распространяется и на спальные районы. Обычно такие площади пригодны для сферы бытовых услуг (парикмахерских, ателье ремонта и т. д.). Необходимо учитывать, что помещение под кафе должно иметь как минимум два отдельных входа.
    Собираясь открывать кафе, в расчет следует брать не только проходимость места. Стоит изучить возможный спрос на свои услуги. С этой целью некоторые предприниматели, прежде чем брать помещение в аренду или покупать его, уже начали прибегать к опросам местных жителей: считают ли те, что в их микрорайоне недостаточно точек общепита. Престижность аренды также повышается в несколько раз, если возможна удобная парковка.

Внимание - на сети

    При выборе объекта важно предусмотреть состояние инженерных коммуникаций. Часто арендатор сталкивается с необходимостью практически полной замены труб, хотя само помещение может находиться в хорошем состоянии, за что арендодатель требует сполна. Если замена коммуникаций необходима, то стоит договориться с арендодателем, чтобы затраты на ремонт сетей были учтены в счет арендной платы. Правда, частный собственник может отказаться выполнить условия такого соглашения, даже если оно было оформлено в письменном виде. Арендатор же КУГИ сталкивается с другой проблемой: схема взаимозачета затрат на ремонт существует, но чтобы ее пробить, предпринимателю придется преодолеть множество согласований и утомительное оформление большого объема документации.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит Комитет по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга за помощь при подготовке материала.

назад, к масс-медиа


Сложился листинг ожидания
Качественных помещений под цеха и склады

В условиях дефицита ликвидных объектов предприниматели вынуждены арендовать для своего бизнеса полуразрушенные цеха и подвалы.

    Общая площадь производственно-складских помещений Петербурга и ближайших окрестностей сегодня составляет около 15 млн. м2 (12% городской территории) - примерно 30% всего нежилого фонда. Несмотря на столь внушительные объемы, ликвидных объектов в этом секторе рынка аренды недостаточно.

Цех есть, да не тот

    В городе, как отмечают риэлтеры, уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей. Розничные и оптовые торговые фирмы приспосабливают под склады подвалы жилых домов, но ресурсы таких объектов почти исчерпаны.
    Предложения на рынке складских и производственных площадей, в большинстве своем, исходят от бывших промышленных объектов: нередко заводы-банкроты пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Обычно это давно не эксплуатировавшиеся, а потому обветшавшие и требующие слишком много затрат для реконструкции помещения.

Парнас и Пулково на взлете

    По словам генерального директора ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Вадима Марковича, чаще всего складскими помещениями сейчас интересуются в районе территорий Парнаса, Ржевки-Пороховых и Пулковского шоссе. Повышенным спросом начали пользоваться площади свыше 1000 м2.

За аренду - большинство

    По данным компании "Бекар-консалтинг", 93% собственников хотят сдать склад в аренду, сделки купли-продажи единичны. Причем складские и производственные помещения предлагаются в основном на городских окраинах - от $3 до $14 за м2 в месяц. Соответственно наибольший дефицит на склады сложился в центральных районах города.

Подвалы долго окупаются

    Постоянным спросом пользуются склады площадью до 100-150 м2 - под мелкорозничную торговлю. Две трети предложений находятся в ценовом диапазоне от $80 до $150 за м2 в год. Примерно 20% площадей попадают в границы от $50 до $80 за м2 в год, но эти объекты, как правило, требуют значительных вложений, которые могут окупиться не ранее чем через 5-6 лет.

Начало понижения?

    К началу 2003 года более 50% заявок поступало от производителей, желающих приобрести объекты площадью от 150 до 500 м2. Большинство предпринимателей готовы арендовать помещения по цене не более $60 за м2 в год, но пока владельцы недвижимости неохотно идут на уступки. Впрочем, по данным Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, чуть заметное снижение арендных ставок к концу первого полугодия все же произошло (см. таблицу).

Профессиональный уровень

    Востребованы комплексы, совмещающие функции офиса и склада, а арендные ставки на складские помещения в подобных объектах держатся в границах $55-80 за м2 в год. За последний год стоимость аренды теплых складов возросла в среднем с $35-45 до $60-70 за м2 в год. Цена на аренду склада в профессионально оснащенных комплексах сейчас достигает $100 за м2 в год.

Требуют дополнительных услуг

    Успешно развивающиеся фирмы готовы платить даже по высоким ставкам, если необходимые объекты соответствуют надлежащим требованиям: расположены вблизи транспортных развязок, имеют хорошие подъездные пути, качественные инженерные сети и достаточный объем электромощностей. Повысились требования и к качеству самих арендуемых помещений. При этом арендаторы хотят получать пакет дополнительных услуг - например, ведение учета товарооборота, производство погрузочно-разгрузочных работ и т. д. Правда, найти такие объекты сегодня достаточно сложно. На многие из них образовался листинг ожидания.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит компанию "Бекар-консалтинг", ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" и ООО "Правовой центр недвижимости «Юникс»" за помощь при подготовке материала.

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ

Арендатору не грех узнать о собственнике завода

Алексей Ястребенко, председатель совета директоров Правового центра недвижимости "Юникс":

    - Сегодня, на мой взгляд, спрос на производственные помещения составляет примерно 25% от общего количества заявок на коммерческую недвижимость. Активнее всего формируются промышленные зоны в районе Парнаса и Обухово. Количество предложений по складским помещениям достаточно велико, но большинство складов из-за их неудовлетворительного качества и неудобного местоположения малопривлекательны.
    Стоит заметить, что при проведении сделок по аренде и купле-продажи недвижимости в промзонах нередко возникает множество вопросов, связанных с ненадлежащим оформлением правоустанавливающих документов на промышленные объекты. Советую предпринимателям, подыскивающим себе помещения, прежде чем заключить с руководством предприятия договор аренды, необходимо обратить внимание на целый ряд правовых аспектов, начиная от обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества и вплоть до проверки полномочий лица, распоряжающегося данным имуществом. Иначе проблем, вплоть до судебных разбирательств, не избежать.

По данным ГУ ГУИОН, за прошедший год спрос на аренду производственно-складских помещений вырос на 18%, количество предложений выросло на 12%, цена - на 16%.

Арендные ставки на производственные и складские помещения Петербурга
за 1 м2 в месяц

В начале I полугодия 2003 года
районы декабрь январь
1 Центральный $6,72 $6,24
2 Петроградский $5,11 $5,75
3 Выборгский $3,94 $4,63
4 Московский $3,41 $5,41
5 Адмиралтейский $3,96 $5,23
6 Калининский $3,64 $5,55
7 Красногвардейский $3,89 $4,75
8 Невский $2,85 $4,28
9 Приморский $3,72 $4,65
10 Фрунзенский $4,10 $4,37
11 Кировский $3,23 $3,77
12 Василеостровский $4,98 $5,93
13 Красносельский $2,73 $3,33

В конце I полугодия 2003 года
районы май июнь
1 Центральный $5,66 $5,26
2 Петроградский $5,38 $5,07
3 Выборгский $3,70 $4,67
4 Московский $5,40 $5,27
5 Адмиралтейский $4,94 $5,14
6 Калининский $5,40 $4,54
7 Красногвардейский $5,13 $5,06
8 Невский $4,32 $4,25
9 Приморский $5,36 $5,42
10 Фрунзенский $4,26 $4,53
11 Кировский $4,73 $4,17
12 Василеостровский $5,07 $4,84
13 Красносельский $3,38 $3,25

По данным ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" (www.estimation.ru)

назад, к масс-медиа


Издержки арендаторов возросли
На содержание помещений

Из-за длительной процедуры согласований договора на энергоснабжение расходы предпринимателей на аренду могут увеличиться на $1-3 тыс.

    Собираясь арендовать помещение, предприниматель всегда должен планировать, сколько времени и сил он положит на то, чтобы бизнес заработал. Косметический или капитальный ремонт, договоры на водо- и энергоснабжение - вот только некоторая часть хлопот, связанных с обслуживанием арендуемого помещения.
    Хорошо, если предполагается арендовать помещение у частного собственника: сразу понятно, в каком состоянии и по какой цене оно предлагается. На оформление договора аренды, косметический ремонт объекта и переезд в этом случае обычно уходит всего несколько недель. В других условиях находится арендатор КУГИ. Он должен быть готов к длительной процедуре оформления арендных отношений - от месяца до полугода с учетом регистрации договора в ГБР.

В бизнес-центре лучше?

    Другой не менее затяжной процесс - благоустройство принадлежащего городу помещения. По словам директора Центра делового развития "Василеостровский" Владимира Попова, на ремонт подвала придется потратить от полугода, на цоколь или первый этаж - примерно один-два месяца. В среднем ремонтные работы стоят $90-95 за 1м2, но многих арендаторов ждут и более значительные расходы. "Двум предпринимателям, например, - говорит Владимир Попов, - пришлось вложить $30 тыс., чтобы за год превратить подвал жилого дома площадью около 65 м2 в магазин. При тех темпах товарооборота, что они сейчас имеют, срок окупаемости объекта - около семи лет. Договор же аренды с КУГИ подписан на пять лет".     Даже если помещение было приведено в порядок прежним арендатором, после его "отъезда" оно выглядит не лучшим образом. "С собой", как правило, уносится все необходимое, подпадающее под разряд отделимых улучшений: розетки, выключатели, сантехника, навесные потолки и т. д. Из проводки остается голый кабель. Если деятельность нового арендатора позволяет не наводить лоск на помещение, то делается все по минимуму.
    Кстати, об отсутствии водоснабжения и канализации в городском помещении можно говорить, только если персонал не имеет доступа ни к одному из находящихся в здании мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами (согласно Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р в ред. от 4.03.2003).
    Постепенно интерес арендаторов к подвальным и полуподвальным помещениям ослабевает. Из-за больших расходов на содержание и аренду городских объектов многие предприниматели, которым необходимы офисы, начинают уходить в бизнес-центры класса "D" и "C", где можно снять благоустроенные площади за $11-13 за м2.

Зачетные страдания

    В Петербурге существует практика зачета средств, потраченных на ремонт городского объекта. Однако немногим арендаторам удается этим воспользоваться. Да и сама процедура взаимозачета может тянуться годами. При этом не факт, что вы сможете получить всю сумму, израсходованную на ремонт.
    Как уже писала наша газета ("ПП", № 36, 2002, "КУГИ упрощает зачет затрат"), затраты на капремонт в полном объеме зачитываются только тем, кто получил отсрочку по арендной плате на период проведения ремонта. Прежде всего подлежат возмещению затраты на капремонт, включающий в себя восстановление, замену или укрепление фундаментов несущих стен, каркасов и других несущих конструктивных элементов объекта, а также восстановление или замену инженерных сетей (канализации, водопровода, отопления, электроснабжения). Не включаются в зачет затраты на отделочные и иные работы, которые связаны со специфическими потребностями арендатора (перепланировкой помещений, установкой дополнительных мощностей по тепло-, энерго- и водоснабжению и т. д.).

Аж на три комитета

    Напомним, что зачет затрат на проведение капремонта в счет арендной платы возможен, если между КУГИ и арендатором подписано дополнительное соглашение к договору аренды. Обязанности по проведению зачетов на капремонт возложены аж на три отраслевых органа администрации: Комитет финансов, КУГИ и Комитет по содержанию жилищного фонда. Для подтверждения своих расходов арендатору необходимо представить в КУГИ внушительный пакет документов. Рассчитывать на получение бюджетных средств для возмещения своих затрат при проведении капремонта может только организация - права индивидуального предпринимателя не определены (согласно Положению о порядке возмещения затрат арендаторам государственного имущества Санкт-Петербурга при проведении ремонта имущества, распоряжение Комитета финансов и КУГИ от 03.10.2002 № 69-р/1823-р).

Обязанностей много

    Помимо прочих обязанностей арендатор объекта нежилого фонда, принадлежащего КУГИ, должен поддерживать в надлежащем состоянии фасад этого объекта. Окраску фасада здания можно производить только в соответствии с колерными бланками Комитета по градостроительству и архитектуре (согласно распоряжение КУГИ от 31.05.2001 № 889-р).
    Кроме того, для арендаторов, осуществляющих деятельность, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, установлена дополнительная обязанность - заключить с районным жилищным агентством либо организацией, предоставляющей соответствующие услуги, договор на вывоз этих отходов.

Платежи - отдельной строкой

    По мнению юристов, вопрос оплаты коммунальных услуг следует включать в отдельный раздел договора аренды. Если коммунальные услуги включены в счет арендной платы, то от арендодателя время от времени стоит требовать документы с фактом их оплаты (более подробно о бухучете затрат, идущих на содержание арендуемого объекта, читайте в приложении к "ПП" - журнале "Консультант предпринимателя - бухгалтеру": май 2003 года, № 12, "Аренда: Бухгалтерский учет и налогообложение").

Привыкайте к электрошоку

    Что же касается заключения договоров на энерго- и водоснабжение, то наибольшие трудности у арендатора возникают при подключении к электросетям. Прежде чем оформить договор на энергоснабжение, предприниматель должен представить проект электропроводки и получить, помимо согласований с ЗАО "Петроэлектросбыт", разрешения еще от трех организации, ответственных за кабельные сети, трансформаторные станции и госэнергонадзор. Арендаторы, желая избежать бумажной волокиты, нередко находят "обходные" пути, за что им приходится платить от $1 до $3 тыс. в зависимости от площади помещения.
    Другая сторона "энергетической" медали - несанкционированное подключение к электросетям. Причем арендаторы (в основном, в частном секторе), могут какое-то время и не подозревать, что их арендодатель, присоединившись к внутридомовым электрическим сетям, не заключил договор на энергоснабжение. Как отмечают энергетики, при обходе многих новостроек контролеры выявляют большое количество домов, не имеющих никаких договоров электроснабжения: зачастую электропитание осуществляется от ближайшей опоры или по незаконно проложенному кабелю. В результате происходят частые аварии электросети, от которых страдают и жители, и предприниматели.
Юлия МИХЕЕВА

Редакция благодарит Гильдию Управляющих и Девелоперов, Центр делового развития "Василеостровский", ЗАО "Юридическая фирма "Балтийская Недвижимость"" за помощь при подготовке материала.

Расходы на оплату коммунальных услуг составляют в среднем 10% от арендной платы.