Логистика на взводе
При удачном размещении современного логистического центра его доходность оценивается сегодня в 18-22%, тогда как еще несколько лет назад не превышала 15%. Те, кто рискнул строить в Петербурге склады, когда все вкладывались в жилье и торговые центры, теперь перестали быть "белыми воронами".
Арендные ставки на склады в течение последних лет стабильно подрастают на 16-17% в год. "А рост арендных ставок для складских комплексов класса В с удачным географическим расположением, - говорит Наталия Малеева, менеджер по маркетингу консалтинговой компании "Астера", - может достигнуть 15-20% за год". Предвидится развитие промышленно-складского сегмента недвижимости в промзонах Предпортовая-1,2, Шушары, на Территории Порта Санкт-Петербурга и прилегающих к нему территорий, а также в новых промзонах. В связи с вводом вантового моста активное развитие получит промзона "Нева".
По оценкам старшего консультанта Colliers International Николая Казанского, сейчас в Петербурге площадь современных складских комплексов международного уровня не превышает 200 тыс. м2. Как правило, арендные ставки не реконструированных складских площадей составляют $4-6 м2 в месяц. В таком диапазоне цен предлагается более 40% объектов. Стоимость аренды в качественных отапливаемых комплексах - $80-100 за м2 в год, на склады класса "А" достигают $160 и выше.
Как отмечают в компании "Астера", если раньше девелоперская компания выкупала промышленное предприятие, а затем искала покупателей на отдельные здания, находящиеся на его территории. Теперь крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Однако, компаний, которые могут позволить себе строительство складского комплекса европейского уровня в Петербурге единицы. В связи с этим многие девелоперы ищут дольщиков с предоставлением им в дальнейшем льгот по аренде или права выкупа. Таким образом, например, управляющая несколькими бизнес-центрами компания "Август" намерена за счет собственных и средств потенциальных арендаторов построить логистический комплекс в районе кольцевой автодороги.
"Несмотря на повышенный спрос, мы предвидим и проблемы, - замечает Злата Самородова, руководитель PR-службы рекламы компании "Интертерминал", - крупные компании начинают строить свои собственные склады, что естественно грозит многим складским операторам потерей клиентов. Но у нас, например, на Кубинской уже подписаны предварительные контракты с клиентами, хотя первый склад не введен еще в эксплуатацию".
О создании логистических сетей логистических инвесторы пока не задумываются. В этом направлении в Петербурге активно развиваются только проекты "Менеджмент компании ПСБ", занимающейся перепрофилированием бывших заводских площадей под индустриальные парки. "Тем не менее, естественное расположение города позволяет говорить, что в ближайшем будущем Петербург станет действительно крупным логистическим центром, - считает Николай Казанский. - Показательно, что самые высокие в Европе арендные ставки на складские помещения - в Хельсинки и его окрестностях. В том числе, это обусловлено тем, что большое количество транзитных грузов скапливается там по пути в Россию. Очевидно, что при наличии достаточного количества логистических центров эти грузы могли бы задерживаться не в Финляндии, а в Петербурге".
Кто владеет складами
Максим Ивановвозглавляет "Внешнеторговую фирму "Фудлайн". Один из основных инвесторов и акционеров компании "Лиговское", собственника Terra Logistica.
Логистика: комплекс Terra Logistica площадью 10 тыс. м2 расположен на территории бывшей оптовой базы "Гастроном" на Лиговском проспекте, 254.
Детали: Введен в июне 2005 года, в проект инвестировано $10 млн. В планах - запуск холодильника для глубокой заморозки продуктов.
Развитие: Подобный комплекс "ВТФ "Фудлайн", специализирующаяся на оптовой торговле, планирует построить в Москве и других регионов.
Петр Семененко
генеральный директор ОАО "Кировский завод"
Логистика: комплекс "Экспомаркет" площадью 51 тыс. м2 на проспекте Стачек, 45.
Детали: комплекс расположен в одном из цехов "Кировского завода" - основного учредителя компании "Экспомаркет", созданной в 1994 году. Изначально планировалось здесь разместить Международный торгово-выставочный комплекс "Петербургская ярмарка", но проект был "заморожен".
Развитие: Менеджмент "Кировского завода" намерен и далее модернизировать собственные площади для сдачи их в аренду.
Юлиан Краснопольский
С весны 2005 года совладельцы с Андреем Середюком компании "Интертерминал" (ранее принадлежала группе компаний "ИСТ"). В прошлом топ-менеджеры "МДМ-банк" и "Конверс Групп"
Логистика: терминал "Парнас" площадью 45 тыс. м2 расположен Домостроительной, 1.
Детали: Прогнозируемый доход на этот годы составляет около $ 5 млн., а после завершения модернизации терминала - $ 8 млн.
Развитие: Новые владельцы намерены создать логистический холдинг, достроив другой свой терминал "Предпортовый" площадью 100 тыс. м2. Готовы затратить для этого до 30% собственных средств. В проект необходимо инвестировать еще $45 млн.
Борис Топильский
генеральный директор таможенно-складского терминала "Электронкомплекс"
Логистика: Комплекс площадью более 34 тыс. м2 расположен в промышленной зоне "Парнас" на пересечении пр. Культуры с КАД.
Детали: Терминал предоставляет полный спектр складских услуг и таможенного оформления в рамках одного предприятия. Входит в группу компаний "Полихим", возглавляемую Дмитрием Гидасповым.
Развитие: В этом году начаты работы по техническому усовершенствованию основного корпуса предприятия площадью 8 тыс. м2. После реконструкции его можно будет отнести к категории складов типа "А". До конца года будет построен новый этаж под офисы клиентов терминала.
Александр Проскуров
генеральный директор и совладелец компании "Охта Терминал"
Логистика: комплекс "Охта Терминал" площадью более 5 тыс. м2 на проспекте Энергетиков, 22
Детали: История компании начиналась с международных автомобильных перевозок и дистрибуции продуктов питания. "Проект "Охта Терминал" вписывается в стратегию развития группы компаний и позволяет наращивать конкурентные преимущества именно в этой сфере, интегрируясь в цепочку поставок наших клиентов", - говорит Александр Проскуров.
Развитие: Намерены построить в Петербурге нескольких терминалов общей площадью более 50 тыс. м2. Места их расположения определены, ведется предпроектная работа.
Строящиеся складские комплексы
Девелопер | Адрес | Площадь, м2 | Сумма инвестиций |
---|---|---|---|
Конец 2005 года | |||
"Интертерминал-Предпортовый" (1 очередь) | Улица Кубинская, 73 | 50 000 | $30 млн. |
"Менеджмент компания ПСБ", Schenker AC | Пересечение КАД и Выборгского шоссе | 30 000 | Не менее $7-8 млн. |
2006 год | |||
ЗАО "Астрос Логистик Центр" | Горелово | 75 000 | $25-30 млн. |
ООО "Терминал Старая Деревня" | Мебельная улица, 12 | 26 400(склад, бизнес-центр) | $10 млн. |
PNK Logistics | Шушары | 14 000 | около $10 млн. |
Sunway | Шушары | 10 000 | $7 млн. |
группа компаний "Евросиб" | Предпортовая улица | 5 000 | $10-15 млн. |
ЗАО "Амбар" | Всеволожск | 4 000 | около $5 млн. |
ООО "Национальная контейнерная компания" (1 очередь) | Шушары | участок 90га | $25 млн. |
ЗАО "Трансфера интернешнл" | Пискаревский проспект | участок 5,6 га | данных нет |
2007 год | |||
ООО "Магистраль" | Магнитогорской улица, 17 | 25 000 | Более $7 млн |
Tilman Kraus Property | Пулковское шоссе | 10 000 | 15 млн. евро |
ООО "Август" | Деревня Новосаратовка Всеволожского района | 4 500 | $2,5 млн. |
Гексограмма
Диапазон ставок аренды на складские помещения, $ за м2 в месяц
Район | min | max |
---|---|---|
Адмиралтейский | 4 | 9 |
Василеостровский | 6 | 9 |
Выборгский | 3 | 9 |
Калининский | 4 | 12 |
Кировский | 2 | 10 |
Красногвардейский | 4 | 12 |
Красносельский | 3 | 6 |
Московский | 6 | 10 |
Невский | 3 | 10 |
Приморский | 5 | 10 |
Фрунзенский | 5 | 10 |
Центральный | 4 | 12 |
Источник: компания "Астера", 1 квартал 2005 года