Логистика на взводе

При удачном размещении современного логистического центра его доходность оценивается сегодня в 18-22%, тогда как еще несколько лет назад не превышала 15%. Те, кто рискнул строить в Петербурге склады, когда все вкладывались в жилье и торговые центры, теперь перестали быть "белыми воронами".

    Арендные ставки на склады в течение последних лет стабильно подрастают на 16-17% в год. "А рост арендных ставок для складских комплексов класса В с удачным географическим расположением, - говорит Наталия Малеева, менеджер по маркетингу консалтинговой компании "Астера", - может достигнуть 15-20% за год". Предвидится развитие промышленно-складского сегмента недвижимости в промзонах Предпортовая-1,2, Шушары, на Территории Порта Санкт-Петербурга и прилегающих к нему территорий, а также в новых промзонах. В связи с вводом вантового моста активное развитие получит промзона "Нева".
    По оценкам старшего консультанта Colliers International Николая Казанского, сейчас в Петербурге площадь современных складских комплексов международного уровня не превышает 200 тыс. м2. Как правило, арендные ставки не реконструированных складских площадей составляют $4-6 м2 в месяц. В таком диапазоне цен предлагается более 40% объектов. Стоимость аренды в качественных отапливаемых комплексах - $80-100 за м2 в год, на склады класса "А" достигают $160 и выше.
    Как отмечают в компании "Астера", если раньше девелоперская компания выкупала промышленное предприятие, а затем искала покупателей на отдельные здания, находящиеся на его территории. Теперь крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Однако, компаний, которые могут позволить себе строительство складского комплекса европейского уровня в Петербурге единицы. В связи с этим многие девелоперы ищут дольщиков с предоставлением им в дальнейшем льгот по аренде или права выкупа. Таким образом, например, управляющая несколькими бизнес-центрами компания "Август" намерена за счет собственных и средств потенциальных арендаторов построить логистический комплекс в районе кольцевой автодороги.
    "Несмотря на повышенный спрос, мы предвидим и проблемы, - замечает Злата Самородова, руководитель PR-службы рекламы компании "Интертерминал", - крупные компании начинают строить свои собственные склады, что естественно грозит многим складским операторам потерей клиентов. Но у нас, например, на Кубинской уже подписаны предварительные контракты с клиентами, хотя первый склад не введен еще в эксплуатацию".
    О создании логистических сетей логистических инвесторы пока не задумываются. В этом направлении в Петербурге активно развиваются только проекты "Менеджмент компании ПСБ", занимающейся перепрофилированием бывших заводских площадей под индустриальные парки. "Тем не менее, естественное расположение города позволяет говорить, что в ближайшем будущем Петербург станет действительно крупным логистическим центром, - считает Николай Казанский. - Показательно, что самые высокие в Европе арендные ставки на складские помещения - в Хельсинки и его окрестностях. В том числе, это обусловлено тем, что большое количество транзитных грузов скапливается там по пути в Россию. Очевидно, что при наличии достаточного количества логистических центров эти грузы могли бы задерживаться не в Финляндии, а в Петербурге".

Кто владеет складами

Максим Иванов
возглавляет "Внешнеторговую фирму "Фудлайн". Один из основных инвесторов и акционеров компании "Лиговское", собственника Terra Logistica.
Логистика: комплекс Terra Logistica площадью 10 тыс. м2 расположен на территории бывшей оптовой базы "Гастроном" на Лиговском проспекте, 254.
Детали: Введен в июне 2005 года, в проект инвестировано $10 млн. В планах - запуск холодильника для глубокой заморозки продуктов.
Развитие: Подобный комплекс "ВТФ "Фудлайн", специализирующаяся на оптовой торговле, планирует построить в Москве и других регионов.

Петр Семененко
генеральный директор ОАО "Кировский завод"
Логистика: комплекс "Экспомаркет" площадью 51 тыс. м2 на проспекте Стачек, 45.
Детали: комплекс расположен в одном из цехов "Кировского завода" - основного учредителя компании "Экспомаркет", созданной в 1994 году. Изначально планировалось здесь разместить Международный торгово-выставочный комплекс "Петербургская ярмарка", но проект был "заморожен".
Развитие: Менеджмент "Кировского завода" намерен и далее модернизировать собственные площади для сдачи их в аренду.

Юлиан Краснопольский
С весны 2005 года совладельцы с Андреем Середюком компании "Интертерминал" (ранее принадлежала группе компаний "ИСТ"). В прошлом топ-менеджеры "МДМ-банк" и "Конверс Групп"
Логистика: терминал "Парнас" площадью 45 тыс. м2 расположен Домостроительной, 1.
Детали: Прогнозируемый доход на этот годы составляет около $ 5 млн., а после завершения модернизации терминала - $ 8 млн.
Развитие: Новые владельцы намерены создать логистический холдинг, достроив другой свой терминал "Предпортовый" площадью 100 тыс. м2. Готовы затратить для этого до 30% собственных средств. В проект необходимо инвестировать еще $45 млн.

Борис Топильский
генеральный директор таможенно-складского терминала "Электронкомплекс"
Логистика: Комплекс площадью более 34 тыс. м2 расположен в промышленной зоне "Парнас" на пересечении пр. Культуры с КАД.
Детали: Терминал предоставляет полный спектр складских услуг и таможенного оформления в рамках одного предприятия. Входит в группу компаний "Полихим", возглавляемую Дмитрием Гидасповым.
Развитие: В этом году начаты работы по техническому усовершенствованию основного корпуса предприятия площадью 8 тыс. м2. После реконструкции его можно будет отнести к категории складов типа "А". До конца года будет построен новый этаж под офисы клиентов терминала.

Александр Проскуров
генеральный директор и совладелец компании "Охта Терминал"
Логистика: комплекс "Охта Терминал" площадью более 5 тыс. м2 на проспекте Энергетиков, 22
Детали: История компании начиналась с международных автомобильных перевозок и дистрибуции продуктов питания. "Проект "Охта Терминал" вписывается в стратегию развития группы компаний и позволяет наращивать конкурентные преимущества именно в этой сфере, интегрируясь в цепочку поставок наших клиентов", - говорит Александр Проскуров.
Развитие: Намерены построить в Петербурге нескольких терминалов общей площадью более 50 тыс. м2. Места их расположения определены, ведется предпроектная работа.

Строящиеся складские комплексы

Девелопер Адрес Площадь, м2 Сумма инвестиций
Конец 2005 года
"Интертерминал-Предпортовый" (1 очередь) Улица Кубинская, 73 50 000 $30 млн.
"Менеджмент компания ПСБ", Schenker AC Пересечение КАД и Выборгского шоссе 30 000 Не менее $7-8 млн.
2006 год
ЗАО "Астрос Логистик Центр" Горелово 75 000 $25-30 млн.
ООО "Терминал Старая Деревня" Мебельная улица, 12 26 400(склад, бизнес-центр) $10 млн.
PNK Logistics Шушары 14 000 около $10 млн.
Sunway Шушары 10 000 $7 млн.
группа компаний "Евросиб" Предпортовая улица 5 000 $10-15 млн.
ЗАО "Амбар" Всеволожск 4 000 около $5 млн.
ООО "Национальная контейнерная компания" (1 очередь) Шушары участок 90га $25 млн.
ЗАО "Трансфера интернешнл" Пискаревский проспект участок 5,6 га данных нет
2007 год
ООО "Магистраль" Магнитогорской улица, 17 25 000 Более $7 млн
Tilman Kraus Property Пулковское шоссе 10 000 15 млн. евро
ООО "Август" Деревня Новосаратовка Всеволожского района 4 500 $2,5 млн.

Гексограмма
Диапазон ставок аренды на складские помещения, $ за м2 в месяц

Район min max
Адмиралтейский 4 9
Василеостровский 6 9
Выборгский 3 9
Калининский 4 12
Кировский 2 10
Красногвардейский 4 12
Красносельский 3 6
Московский 6 10
Невский 3 10
Приморский 5 10
Фрунзенский 5 10
Центральный 4 12

Источник: компания "Астера", 1 квартал 2005 года

Юлия МИХЕЕВА