Аварийные инвесторы

    Недавно был утвержден новый список аварийных зданий с земельными участками, предназначенных для продажи на торгах Фонда имущества. В ближайшие полгода будут подготовлена документация на сорок два объекта, расположенных в разных районах города. Большинство расположено в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах.
    За весь период с начала 2004 года, когда начались практиковаться торги по продаже аварийных зданий, было продано 31 здание. Преимущественно в покупке участков, расположенных в пригородах, заинтересованы частные лица - под строительство коотеджей. Ветхую недвижимость в центральной части города решили приобрести с десяток фирм.
    Как сообщили в Фонде имущества, на всех участках инвесторы ведут предпроектные работы, но что именно там будет построено, об этом еще рано говорить. Так, один инвестор, купивший здание в Дровянном переулке, уже определился и готов строить гостиницу. Другой решает вопрос этажности будущего жилого дома: хотелось бы девять этажей, но анализ грунтов показал, что высота будущего строения может быть не выше четырех. В некоторых случаях владельцы выжидают благоприятного момента. Компания "Ремтек-Инвест", приобретя по номинальной стоимости два самых крупных аварийных объекта, тоже хотела превратить их в отель, поскольку здания соседствуют с гостиницей "Южная". Акции этой гостиницы также были выставлены в прошлом году городом на продажу, но достались другой компании. Поэтому что теперь строить на месте "аварийки" генеральный директор "Ремтек-Инвест" Алексей Павловский так пока и не решил.
    По словам директора департамента маркетинга центра развития проектов корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, высокорентабельными такие проекты не назовешь, но добиться не менее 20% вполне возможно. "К сожалению, выставляемые на торги Фондом имущества адреса в большинстве своем пока малоинтересны для строительных компаний, - замечает Михаил Бимон. - Конечно, рентабельность строительства может быть и выше, если покупать у частного собственника - не перекупщика. Пока таких сделок насчитывается единицы, но в последнее время наметилась положительная динамика - все большей собственников задумывается об эффективном использовании недвижимости и нередко лучшее, что они могут сделать, это продать ветшающее здание".
    Как считает генеральный директор строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга Иван Романов, рентабельность таких проектов зависит в первую очередь от места расположения здания, состояния рынка, конкурентных проектов. "У нашей компании есть заинтересованность в приобретении таких участков, - говорит Иван Романов.- Если у здания существует история, сложившийся образ и особое значение в жизни города, то оно представляет интерес для реконструкции. Такие проекты являются важным показателем качества работы компании и составляют предмет ее особой гордости".
    При покупке подобных "развалюх", в первую очередь, берется в расчет привлекательность земельного участка и возможность подключения к инженерным коммуникациям. "Стоимость земельных участков в центральной части Петербурга сравнима с ценами на элитное жилье, - говорит Михаил Бимон. - На конечную цену влияет множество косвенных факторов. Есть участки, которые и за $100 за м² никто не купит, особенно это касается многих кварталов в глубине Адмиралтейского района и Васильевского острова, территории вдоль Обводного канала. Для других пятен и $500 не предел". Те же участки с аварийными домами, например, на Б. Подьяческой или Лиговском проспекте ушли с торгов за сумму более чем $700-800 за м² (см. таблицу).
    Последний успешный пример завершенного строительства на месте аварийного здания - 4-х звездочный гостиничный комплекс "Амбассадор" на проспекте Римского-Корсакова, 5. Компания "Петербургские отели", затратив на проект около $29 млн., надеется вернуть их за семь лет. Тем не менее, приобретение ветхих строений на инвестиционных условиях, по оценкам строителей, в еще большей степени чем продажа участков по "короткому пакету" напоминает покупку "кота в мешке". Сроки реализации проекта могут затянуться даже, если у инвестора "деньги куры не клюют". Так, компания "Стройинвест", дочерняя структура "Промышленно-строительного банка", взявшаяся за строительство на Крестовском острове трех жилых домов на месте "аварийки" столкнулась с типичными проблемами. По первому адресу компании пришлось дополнительно потратиться на реконструкцию тепловых сетей соседних зданий, а другой дом, предназначенный для сноса, все еще полностью не расселен.
    В среднем себестоимость строительство в центре города обходится инвестору не менее чем в $2,5 тыс. за м². Но если дом позиционируется в сегменте элитного жилья, то продажа квартир по $5 тыс. за м² уже никого не удивляет. По оценкам специалистов "Стройинвеста", расселение зданий в центре города может представлять интерес для инвесторов только, если расходы на него не превышают 30% от себестоимости проекта. Но даже в тех случаях случае, когда расселение жильцов производится районной администрацией, инвестор не застрахован от того, что оно произойдет в намеченные сроки - задержки на год-два не редкость. Не расселенные аварийные дома, а таковых без преувелечения полгорода, пользуются у инвесторов наименьшей популярностью, но и их получить сегодня на реконструкцию довольно трудно. С конца 2003 года действует постановление правительства, согласно реконструкция и новое строительство в центральной части города можно проводить только в рамках преобразования кварталов, а на комплексную реконструкцию готовы идти пока немногие. Хотя за последние два года в городе появились компании, взявшие на реконструкцию даже "хрущевские" кварталы - ЗАО "ИВИ-93" и Московская инвестиционно-строительная компания.
    По оценкам специалистов, непосредственно реконструкция здания в зависимости от износа перекрытий и фундамента может стоить от $200 за м² - в случае капитального ремонта, а при необходимости полного восстановления здания превышать $1000 за м². "Сносить здания, безусловно, занятие более дорогое, чем реконструкция, особенно в центре города, где наиболее велика плотность застройки и возникает множество проблем с перевозкой строительного мусора, - говорит генеральный директор строительной компании "Атлантик" Юрий Сулягин. - В себестоимости строительства около 20% может приходиться на снос старого здания. Но в большинстве случаев иначе просто нельзя, настолько ветхими оказываются конструкции. Тем не менее, спрос на аварийные здание в центре города будет только расти. В Москве таких объектов осталось мало, у нас хватит на десятилетия. Рынок сделок по купле-продаже аварийных зданий только формируется".

Плюсы:

• возможность получить ликвидный участок
• подключение к инженерным коммуникациям
• при частичной реконструкции сократить затраты на строительство

Минусы:

• Необходимо в течение 4 лет снести аварийное здание и возвести новое или реконструировать старое
• Расселение и решение вопросов по правам собственности
• Зачастую ремонт или всех инженерных коммуникаций